아파트 면적 완전정리 — 전용·공급·계약면적과 평당가, 헷갈리지 않게 읽는 법

5공지·기타 제5호 · 🕒 2026년 8월 15일 오전 9:00 (KST)

본 글은 공개된 공공 기준·부동산 상식을 정리·해석한 일반 정보 제공이며, 투자·세무 자문이 아닙니다. 개별 매물의 면적은 등기부·건축물대장·분양계약서로 확인해야 합니다.

부동산 매물을 보다 보면 같은 집인데도 '25평', '34평', '84㎡', '114㎡'가 뒤섞여 나온다. 어떤 광고는 넓어 보이게, 어떤 광고는 싸 보이게 숫자를 고른다. 면적의 정의만 정확히 알아도 호갱을 면하고, 서로 다른 매물의 가격을 사과 대 사과로 비교할 수 있다. 이 글은 부동산 초보가 가장 자주 헷갈리는 면적 개념을 한 번에 정리한다.

전용·공급·계약면적 — 셋의 포함관계

아파트 면적은 '전용 ⊂ 공급 ⊂ 계약'의 포함관계로 이해하면 쉽다.

전용면적: 현관문 안쪽, 우리 가족만 쓰는 실제 주거 공간이다. 거실·방·주방·화장실이 여기에 들어간다. 발코니(베란다)는 원칙적으로 전용면적에 포함되지 않는다. 등기부와 청약, 취득세·재산세 과세의 기준이 되는 것이 바로 이 전용면적이다.
공급면적: 전용면적 + 주거공용면적(계단·복도·엘리베이터 등 같은 동 입주민이 함께 쓰는 공간). 우리가 흔히 '몇 평 아파트'라고 부를 때의 그 평수가 보통 공급면적 기준이다.
계약면적: 공급면적 + 기타공용면적(관리사무소·경로당·주차장 등 단지 전체 공용시설). 분양계약서의 총면적, 오피스텔 광고 평수는 이 계약면적을 쓰는 경우가 많다.

여기에 서비스면적이 더해진다. 발코니처럼 전용·공급 어디에도 잡히지 않지만 실제로는 우리가 쓰는 '덤' 공간이다. 확장형 아파트가 실제보다 넓게 느껴지는 이유가 이 서비스면적 덕분이다.

'국민평형 84㎡'는 왜 25평이 아니라 34평일까

가장 많이 나오는 질문이다. 전용면적 84㎡를 평으로 환산하면 84 ÷ 3.3058 ≈ 25.4평이다. 그런데 왜 시장에서는 '34평'이라 부를까?

답은 부르는 기준이 다르기 때문이다. '25평'은 전용면적 기준, '34평'은 공급면적 기준이다. 전용 84㎡ 아파트의 공급면적은 대략 112~114㎡ 안팎인데, 이를 평으로 바꾸면 약 34평이 된다. 즉 같은 집을 전용으로 부르면 25평, 공급으로 부르면 34평이다. 그래서 '국민평형'이라 불리는 전용 84㎡ = 공급 34평이 성립한다.

전용 59㎡ ≈ 공급 25평 (예전의 '국민 소형')
전용 84㎡ ≈ 공급 34평 (국민평형)
전용 114㎡ ≈ 공급 46~47평 (대형)

1평 = 3.3058㎡라는 환산만 기억하면, 광고에 ㎡만 적혀 있어도 머릿속에서 평으로 바꿀 수 있다.
출처: KB부동산 · KB의 생각

전용률 — '실속 있는 집'을 가려내는 지표

전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100(%). 같은 공급면적이라도 전용률이 높을수록 실제 우리 가족이 쓰는 공간이 넓다.

아파트는 통상 전용률 **70~80%**대가 많다. 복도식보다 계단식(2세대가 엘리베이터를 나눠 쓰는 판상형)이 공용면적이 적어 전용률이 높은 편이다.
오피스텔은 전용률이 50%대까지 떨어지기도 한다. 같은 '공급 34평'이어도 오피스텔은 실제 쓰는 공간이 아파트보다 훨씬 좁을 수 있다. 오피스텔은 애초에 공급면적 대신 계약면적으로 광고하는 경우가 많아, 아파트와 평수를 그대로 비교하면 착시가 생긴다.

집을 볼 때 "전용 몇 ㎡인가"를 먼저 묻는 습관이 중요하다. 광고의 평수(공급·계약)는 부풀려 보일 수 있지만, 전용면적은 실제 살림 공간을 가장 정직하게 보여준다.

평당가 — 어떤 면적으로 나누느냐가 관건

평당가 = 매매가(또는 분양가) ÷ 평수. 문제는 '어떤 평수로 나누느냐'다.

우리나라 시장 관행은 대개 공급면적 기준 평당가를 쓴다. 예를 들어 10억 원짜리 전용 84㎡(공급 34평) 아파트의 평당가는 10억 ÷ 34평 ≈ 2,940만 원/평이다.
만약 같은 10억을 전용면적(25.4평)으로 나누면 약 3,940만 원/평이 된다. 어느 면적으로 나누느냐에 따라 평당가가 1,000만 원 이상 벌어진다.

그래서 두 매물의 평당가를 비교할 때는 반드시 같은 기준(둘 다 공급면적)인지 확인해야 한다. 특히 아파트(공급면적 기준)와 오피스텔(계약면적 기준)의 평당가를 나란히 비교하면, 실제로는 오피스텔이 더 비싼데도 싸 보이는 함정에 빠진다.

실전 체크리스트

전용면적을 먼저 확인한다. 청약·세금·등기의 기준이자 실제 살림 공간이다.
광고 평수가 공급인지 계약인지 확인한다. 오피스텔·생활형숙박시설은 계약면적 광고가 흔하다.
전용률을 계산해 본다. 70% 미만이면 공용면적 비중이 크다는 신호다.
평당가는 같은 면적 기준으로만 비교한다. 서로 다른 기준을 섞으면 비교 자체가 무의미하다.
발코니 확장 여부도 확인한다. 서비스면적은 계약서에 안 잡혀도 체감 면적을 크게 좌우한다.

면적 용어는 부동산 공부의 가장 낮은 계단이지만, 이 계단에서 미끄러지면 이후의 모든 가격 판단이 흔들린다. '전용·공급·계약, 그리고 전용률과 평당가'—이 다섯 단어만 몸에 익혀도 매물을 보는 눈이 달라진다.
출처: 찾기쉬운 생활법령정보·건축물대장 기준 · KB부동산 면적 해설