아파트 청약 완전정리 — 가점제 84점 만점 계산법과 1순위·특별공급 조건

7공지·기타 제7호 · 🕒 2026년 8월 15일 오전 9:00 (KST)

본 글은 공개된 청약 제도 정보를 정리·해석한 일반 정보 제공이며, 투자 자문이 아닙니다. 실제 청약 자격·가점은 입주자 모집공고와 청약홈(한국부동산원)에서 반드시 확인하세요.

청약은 '운'처럼 보이지만 사실은 점수 싸움이다. 특히 인기 단지의 국민평형은 가점제 비중이 높아, 내 점수를 정확히 아는 것이 당첨 전략의 전부라 해도 과언이 아니다. 이 글은 가점제 84점의 계산법과 1순위 조건, 특별공급까지 청약의 뼈대를 정리한다.

가점제 84점 — 세 항목의 합

청약 가점제는 세 항목을 더해 최고 84점으로 매긴다.

무주택 기간: 최대 32점 — 무주택 기간 1년당 2점. 만 30세(또는 그전에 혼인했다면 혼인신고일)부터 계산을 시작해 최장 15년(32점)까지 인정된다.
부양가족 수: 최대 35점 — 본인 제외 부양가족 1명당 5점. 배우자·직계존속·미혼 자녀 등을 포함해 최대 6명(35점)까지. 배점이 항목 중 가장 커서, 사실상 부양가족 수가 당락을 가르는 핵심 변수다.
청약통장 가입기간: 최대 17점 — 가입 1년당 1점, 최장 15년(17점). 주택청약종합저축 최초 가입일 기준이며, 통장 종류를 바꾸거나 예치금을 변경해도 최초 가입일로 계산된다.

세 항목을 더하면 32 + 35 + 17 = 84점. 서울 인기 단지 국민평형 당첨선이 60점 후반~70점대에 형성되곤 하는데, 이는 무주택 만점에 가깝고 부양가족이 여럿, 통장도 오래된 세대여야 도달하는 점수다.
출처: 청약 가점 계산 가이드 · 머니룩 가점제 해설

가점 계산에서 자주 틀리는 지점

무주택 기간의 시작점: 만 30세 미만이라도 혼인했다면 혼인신고일부터 인정된다. 반대로 과거에 주택을 보유했다 처분했다면, 무주택 기간은 처분 후부터 다시 계산된다.
부양가족의 인정 요건: 부모님(직계존속)을 부양가족으로 넣으려면 통상 입주자 모집공고일 기준 3년 이상 동일 세대에 등재돼 있어야 한다. 세대 분리·전입 시점을 놓치면 5점씩 사라진다.
자녀: 만 30세 이상 미혼 자녀는 일정 기간 함께 등재돼야 부양가족으로 인정되는 등 조건이 있다.
배우자 통장기간 합산: 2026년부터 배우자의 청약통장 가입기간에 따라 일부(최대 3점 안팎) 가산이 인정되는 등 부부 합산 혜택이 확대되는 흐름이다. 세부 요건은 공고로 확인해야 한다.

가점은 '내가 생각하는 점수'와 '청약홈이 계산한 점수'가 다른 경우가 흔하다. 청약 전 청약홈 모의계산으로 반드시 검증하는 것이 안전하다.

1순위 조건 — 자격의 문턱

가점 이전에 '1순위 자격'을 갖춰야 경쟁에서 유리하다. 일반적으로 다음을 본다.

청약통장 가입기간: 투기과열·조정대상 등 규제지역은 가입 후 2년 이상 등 더 긴 기간을 요구하고, 비규제지역은 더 짧다.
예치금: 신청하는 주택 면적·지역에 맞는 예치금을 모집공고일까지 채워야 한다.
세대주·무주택 요건: 규제지역에서는 세대주이면서 무주택(또는 1주택 처분조건) 등 조건이 붙는다.

1순위 안에서도 경쟁이 있으면, 가점제 물량은 점수순, 추첨제 물량은 무작위로 당첨자를 가린다.
출처: 1순위 조건 총정리

가점제 vs 추첨제

가점제: 위 84점 순으로 당첨자를 뽑는다. 무주택·다자녀·장기 통장 세대에 절대적으로 유리하다.
추첨제: 점수와 무관하게 무작위 추첨. 가점이 낮은 젊은 세대·1인 가구에게 사실상 유일한 통로다.

전용면적·지역·규제 여부에 따라 가점제와 추첨제의 비율이 달라진다. 가점이 낮다면 추첨제 비중이 큰 평형·단지를 노리는 것이 전략이다.

특별공급 — 경쟁을 줄이는 별도 트랙

일반공급과 별개로, 정책적 배려 대상에게 물량을 따로 배정하는 것이 특별공급이다. 대표 유형은 다음과 같다.

신혼부부·생애최초: 결혼·첫 내집 마련 세대 대상. 소득·자산 요건이 있다.
다자녀 가구: 미성년 자녀 수가 많을수록 유리.
노부모 부양: 일정 기간 이상 직계존속을 부양하는 세대.
기관추천 등: 국가유공자·장애인 등.

특별공급은 별도 경쟁이라 일반공급보다 문이 넓을 수 있으므로, 자격이 된다면 우선 검토할 가치가 크다.

실전 체크리스트

청약홈에서 내 가점을 모의계산하고, 무주택 기간·부양가족·통장기간을 서류로 검증한다.
1순위 자격(가입기간·예치금·세대주·무주택)을 모집공고 기준으로 확인한다.
가점이 낮으면 추첨제 비중이 큰 평형과 특별공급을 노린다.
부양가족(부모)의 세대 등재 기간을 미리 관리한다. 3년 요건을 놓치지 않도록.
규제·배점은 자주 바뀌므로 최신 입주자 모집공고를 1순위 근거로 삼는다.

청약은 준비한 만큼 확률이 오른다. 내 점수를 정확히 알고, 그 점수에 맞는 트랙(가점제·추첨제·특별공급)을 고르는 것—그것이 당첨의 시작이다.
출처: 청약 가점 계산법 · 가점제 vs 추첨제