전세사기 예방 완전정리 — 등기부등본 보는 법과 계약 단계별 체크리스트

8공지·기타 제8호 · 🕒 2026년 8월 15일 오전 9:00 (KST)

본 글은 공개된 제도·공공 안내를 정리·해석한 일반 정보 제공이며, 법률 자문이 아닙니다. 개별 계약의 위험 판단은 공인중개사·법률전문가와 상의하세요.

전세사기의 피해는 대부분 아는 만큼 막을 수 있는 것에서 비롯된다. 등기부를 볼 줄 몰라서, 확정일자를 늦게 받아서, 시세보다 높은 보증금을 의심 없이 넣어서 생긴다. 이 글은 계약 단계별로 무엇을 확인해야 하는지, 세입자의 권리를 어떻게 지키는지 실무 순서대로 정리한다.

첫 번째 방패 — 등기부등본 보는 법

등기부등본(등기사항전부증명서)은 그 집의 '신분증'이자 '병력기록부'다. 계약 전 반드시 직접 발급해 확인한다(인터넷등기소에서 누구나 열람 가능).

갑구(소유권): 현재 소유자가 누구인지 본다. 계약 상대(임대인)와 소유자 이름·주민등록 앞자리가 일치하는지, 신탁·가압류·경매개시 기입이 없는지 확인한다. 신탁등기가 있으면 실제 처분권이 신탁사에 있어 집주인과 계약해도 무효가 될 수 있다.
을구(소유권 외 권리): **근저당권(집을 담보로 잡힌 대출)**이 핵심이다. 채권최고액을 확인해, '내 보증금 + 선순위 근저당'이 집의 시세를 넘지 않는지 따진다. 근저당이 시세의 상당 부분을 차지하면, 경매 시 보증금을 못 돌려받을 위험이 크다.

핵심 위험 신호: 시세 대비 보증금이 지나치게 높음(깡통전세 위험), 선순위 근저당 과다, 신탁·가압류, 소유자와 계약자 불일치. 하나라도 걸리면 계약을 멈추고 검증해야 한다.
출처: 정책브리핑 안심전세앱 안내 · 전세사기 체크리스트

등기부는 '세 번' 확인한다

한 번 깨끗했다고 안심하면 안 된다. 계약과 잔금 사이에 근저당이 새로 잡히는 사고가 실제로 있다.

계약 전: 시세·권리관계를 검토하는 1차 확인.
계약 당일: 계약서 작성 직전, 변동이 없는지 재확인.
잔금 지급일: 잔금을 넣기 직전 마지막 확인. 이날 등기부가 깨끗해야 하고, 전입신고와 확정일자를 잔금일에 즉시 처리한다.

두 번째 방패 — 대항력과 우선변제권

세입자의 보증금을 법적으로 지키는 두 무기가 있다.

대항력: '전입신고 + 실제 거주(점유)'를 갖추면 다음 날 0시부터 생긴다. 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘이다.
우선변제권: 여기에 확정일자까지 받으면, 집이 경매로 넘어가도 그 순위에서 보증금을 우선 변제받을 수 있다.

주의할 점: 대항력은 전입신고 다음 날 발생하므로, 잔금 당일 근저당이 먼저 설정되면 세입자가 후순위로 밀릴 수 있다. 그래서 "잔금·전입신고·확정일자를 같은 날 처리하고, 그날 등기부에 새 근저당이 없는지 확인"하는 절차가 결정적이다.

세 번째 방패 — 보증금반환보증

전세보증금 반환보증(HUG·SGI 등)에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 반환한다. 깡통전세·역전세 국면에서 세입자의 마지막 안전장치다.

가입 요건(보증금·시세 대비 한도 등)이 있으므로, 계약 전에 보증 가입이 가능한 매물인지를 미리 확인하는 것이 좋다. 보증 가입이 거절되는 집은 그 자체가 위험 신호일 수 있다.

안심전세앱 — 위험을 미리 보여준다

정부는 흩어져 있던 정보를 한데 모아 세입자가 위험을 미리 확인하도록 안심전세앱을 개편해 왔다. 부동산 등기, 확정일자, 건축물대장, 임대차 거래정보, 체납·신용정보 등 다수의 행정정보를 연계해, 시세 대비 보증금·선순위 채권, 임대인 위험 등을 '안심·주의·위험'처럼 이해하기 쉽게 보여주는 방향이다. 여러 기관을 돌지 않고 앱 하나로 확인할 수 있게 되는 것이 골자다.
출처: 정책브리핑 · 위키트리

계약 단계별 체크리스트

계약 전

등기부(갑구·을구) 확인: 소유자 일치, 근저당·신탁·가압류 점검.
시세 대비 보증금 비율 확인(깡통전세 여부). 안심전세앱·실거래가로 교차검증.
보증금반환보증 가입 가능 여부 확인.
건축물대장으로 불법건축물(근생 개조 등) 여부 확인.

계약 당일

등기부 재확인, 계약자와 소유자(또는 정당한 대리권) 일치 확인.
계약서에 특약(근저당 미설정·보증가입 협조 등) 반영.

잔금·입주일

잔금 직전 등기부 최종 확인.
전입신고 + 확정일자 당일 즉시 처리(대항력·우선변제권 확보).
필요 시 보증금반환보증 가입 마무리.

전세사기는 특별한 사람만 당하는 일이 아니다. 그러나 등기부를 읽고, 확정일자와 전입신고 타이밍을 지키고, 보증·앱으로 이중 확인하는 이 몇 가지 절차만 지켜도 대부분의 피해는 예방된다. 번거로움이 곧 보험이다.
출처: 전세사기 안 당하는 체크리스트 · 정책브리핑 안심전세앱