전세 vs 월세, 전월세전환율로 손익 따지는 법 — 구조와 계산 완전정리

9공지·기타 제9호 · 🕒 2026년 8월 15일 오전 9:00 (KST)

본 글은 공개된 공공 기준·시장 정보를 정리·해석한 일반 정보 제공이며, 투자·세무 자문이 아닙니다. 개별 계약 조건은 공인중개사·계약서로 확인하세요.

"전세가 나을까, 월세가 나을까?" 이 질문에는 정답이 없다. 다만 감이 아니라 숫자로 따질 수는 있다. 핵심 도구가 바로 '전월세전환율'이다. 이 하나만 이해하면 전세보증금을 월세로 바꾸는 계산, 반대로 월세를 보증금으로 바꾸는 계산, 그리고 '지금 내 상황에서 전세와 월세 중 무엇이 이득인지'를 스스로 판단할 수 있다.

전세와 월세, 무엇이 구조적으로 다른가

전세: 큰 보증금을 맡기고 매달 임대료를 내지 않는 방식. 세입자 입장에선 보증금이 계약 종료 시 그대로 돌아오므로 '무이자로 목돈을 맡기는' 셈이다. 대신 그 목돈의 기회비용(전세대출 이자 또는 예금·투자로 벌 수 있었던 수익)을 감수한다.
월세: 보증금을 낮추는 대신 매달 임대료를 낸다. 목돈 부담이 작아 현금 유동성이 좋지만, 월세는 돌아오지 않는 순수 비용이다.
반전세(보증부월세): 둘의 중간. 어중간한 보증금 + 소액 월세 형태로, 최근 서울 임대차 시장의 주류가 되고 있다.

어느 쪽이 유리한지는 결국 "내 목돈을 굴렸을 때의 수익률(또는 전세대출 금리)"과 "집주인이 매기는 전환율" 중 무엇이 높은가로 갈린다.

전월세전환율이란

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 연이율이다. 쉽게 말해 '집주인이 보증금 대신 월세를 받을 때 요구하는 수익률'이다. 이 값이 높을수록 세입자가 같은 보증금을 월세로 돌릴 때 내야 하는 월세가 커진다.

법은 이 전환율에 상한을 둔다. 주택임대차보호법상 전월세전환율 상한은 **한국은행 기준금리 + 대통령령이 정한 이율(현재 2%p)**이다. 2026년 기준금리가 2.5% 수준이므로 법정 상한은 약 **4.5%**가 된다. 다만 이 상한은 '기존 전세를 월세로 전환'하는 경우 등에 적용되는 규제선이고, 신규 계약의 실제 시장 전환율은 지역·물건별로 다르게 형성된다. 지역별 실제 전환율은 한국부동산원 R-ONE 통계나 서울주택정보마당에서 확인할 수 있다.
출처: 한국주택금융공사 · 서울주택정보마당 · 한국부동산원 R-ONE

환산 공식 — 보증금 ↔ 월세

두 방향의 공식만 외우면 된다.

① 보증금을 줄이고 월세로 돌릴 때(전세 → 반전세/월세)

추가 월세 = (줄인 보증금) × 전환율 ÷ 12

예: 5억 전세에서 보증금을 3억으로 낮추고 싶다. 줄인 보증금 2억, 전환율 4.5% 가정. 2억 × 0.045 ÷ 12 = 월 75만 원. 즉 "보증금 3억 + 월세 75만 원"이 5억 전세와 등가다.

② 월세를 보증금으로 돌릴 때(월세 → 전세화)

늘릴 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율

예: 월세 75만 원을 없애고 보증금으로 환산하려면 75만 × 12 ÷ 0.045 = 2억 원. ①과 정확히 역산된다.

전환율이 낮을수록(집주인이 낮은 수익률을 받아들일수록) 같은 월세를 없애는 데 필요한 보증금이 커지고, 세입자에겐 전세 전환이 유리해진다.

'전세가 유리한가' — 손익분기 판단

핵심 질문은 이것이다. 내가 목돈을 굴려서 얻는 수익률(또는 전세대출 금리)이 전환율보다 낮은가, 높은가?

전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 → 전세가 유리하다. 싼 이자로 목돈을 조달해 월세를 아끼는 셈이기 때문이다.
목돈을 예금·투자로 굴려 얻는 수익률이 전환율보다 높으면 → 그 목돈을 보증금에 묶기보다 월세로 살며 굴리는 편이 나을 수 있다.

예를 들어 전환율이 4.5%인데 전세대출 금리가 3.8%라면, 2억을 3.8% 이자(연 760만 원)로 빌려 연 900만 원(2억×4.5%)어치 월세를 없애는 것이므로 전세가 이득이다. 반대로 전세대출이 막혀 있고 목돈을 연 5~6%로 굴릴 자신이 있다면 계산이 달라진다.

실전 체크리스트

해당 지역의 시장 전환율을 R-ONE·서울주택정보마당에서 먼저 확인한다.
내 자금의 조달·운용 금리(전세대출 금리 또는 목돈 운용 수익률)를 전환율과 비교한다.
전환율 > 내 자금비용이면 전세, 반대면 월세·반전세가 유리할 가능성이 크다.
세제도 함께 본다. 월세 세액공제(연말정산)는 월세 부담을 실질적으로 낮춘다.
계약 갱신 시 **전환율 법정 상한(기준금리+2%p)**을 넘는 무리한 월세 전환 요구가 아닌지 확인한다.

전세와 월세는 '좋고 나쁨'의 문제가 아니라 금리와 유동성의 함수다. 전환율이라는 자를 손에 쥐면, 남의 말이 아니라 내 숫자로 결정할 수 있다.
출처: 한국주택금융공사 전월세전환율 안내 · 서울주택정보마당