해외 부동산 브리핑 — 도쿄 중고 콘도 28개월 만에 하락 반전, 독일·아일랜드는 공급 확대에 상승폭 둔화

44해외 브리핑 제44호 · 🕒 2026년 9월 25일 오전 7:53 (KST)

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일본 — 도쿄 중고 콘도, 28개월 만에 하락 전환

도쿄 중고(기존) 콘도미니엄 평균 가격이 전월 대비 **0.2% 하락한 1억 1,274만 엔(약 71만 4,000달러)**을 기록, Tokyo Kantei 집계 기준 28개월 만의 첫 하락으로 전환됐다.
도심 6개구(치요다·주오·미나토·신주쿠·분쿄·시부야)는 전월 대비 0.7% 하락한 1억 8,068만 엔, 23개구 전체는 0.4% 하락한 1억 2,667만 엔으로, 하락세가 도심 외곽으로 확산되는 모습이다.
일본은행(BOJ)의 금리 인상과 추가 긴축 시사로 모기지 금리가 오르면서 매수 심리가 위축됐고, 단기 매매 규제 강화 가능성에 일부 투자자들이 선제적으로 매물을 내놓은 것도 하락 요인으로 지목됐다. Tokyo Kantei 관계자는 "본격적인 하락 국면에 진입할 수 있다"고 언급했다.
다만 전년 동월 대비로는 도쿄 전체 +24.1%, 23개구 +18.2%로 여전히 높은 수준이어서, 이번 하락이 추세 전환인지 조정인지는 추가 확인이 필요하다.
출처: Bloomberg · The Japan Times

독일 연방통계청 집계 기준 2026년 2분기 주택가격이 전년 동기 대비 +0.6% 상승해 7분기 연속 오름세를 이어갔지만, 이는 2024년 말 상승 전환 이후 가장 낮은 상승률이다.
1분기 상승률도 잠정치 +1.4%에서 +1.2%로 하향 수정됐다.
대도시권 주택가격은 오히려 하락했으며, 이란 전쟁 이후 높아진 금리가 수요를 계속 짓누르고 있다고 로이터는 분석했다. 물가상승률을 반영한 실질 기준으로는 모든 주거 유형에서 전년 대비 하락한 것으로 나타났다.
출처: Reuters (Investing.com) · Global Banking & Finance Review

2026년 상반기 신규 주택 준공이 전년 동기 대비 10.8% 증가한 1만 6,679가구를 기록했으며, 크로이 코나이흐(Cities) 아파트 공급 지원책이 이를 뒷받침했다.
공급 확대가 가격 상승 폭 둔화로 이어지고 있으며, 이는 기존 주택·신규 주택 시장 모두에서 나타나는 현상이라고 아이리시타임스는 전했다. 다만 올해 전체 준공 물량은 4만 가구를 넘지 못하고 2025년과 비슷한 3만 6,000여 가구 수준에 그칠 전망이다.
신규 주택 최초구매자 수요는 여전히 견조하지만, 건축비 상승과 정부 지원 스킴(더블린·수도권 기준) 가격 상한과 실제 시세 간 격차로 인해 실수요자 접근성은 계속 시험대에 오르고 있다.
같은 날 보도된 별도 기사에서는 중앙은행이 2028년까지의 신규 준공 전망치를 기존 12만 8,000가구에서 12만 5,500가구로 하향 조정했고, 올해 완공되는 주택의 인허가~준공 평균 소요기간이 4년으로 10년 전 대비 두 배로 늘어난 것으로 나타나, 공급 확대가 구조적 병목을 완전히 해소하지는 못하고 있음을 보여준다.
출처: The Irish Times · The Irish Times

도쿄 중고 콘도가 금리 인상 국면에서 28개월 만에 처음 하락 전환한 것은, 장기간 상승하던 자산시장도 금리 변화에 일정 시차를 두고 반응할 수 있음을 보여준다. 국내 금리 경로 변화 시 서울 등 상승 폭이 컸던 지역의 민감도를 주시할 필요가 있다.
독일 집값이 7분기 연속 상승했음에도 상승률 자체는 계속 둔화되고 있다는 점은, 고금리 장기화가 유럽 주요국 주택시장에서도 공통적으로 나타나는 압력임을 시사한다.
아일랜드 사례는 신규 공급 확대가 가격 상승률 둔화와 직결된다는 점을 재확인시켜준다. 국내에서도 공급 물량 확대가 가격 안정의 핵심 변수라는 원칙이 해외에서도 반복 확인되고 있다.
다만 아일랜드에서 준공 전망치가 하향 조정되고 인허가~준공 기간이 10년 새 두 배로 늘어난 점은, '공급 확대' 발표와 실제 입주 가능 물량 사이의 시차·구조적 병목을 함께 봐야 한다는 교훈을 준다. 국내 공급 통계를 해석할 때도 같은 잣대가 필요하다.
도쿄에서 단기 매매 규제 강화 예고에 투자자들이 선제 매도에 나섰다는 점은, 정책 시그널 자체가 가격에 선반영될 수 있음을 보여주는 사례로 국내 단기 보유세·규제 논의에도 참고할 만하다.