[특별·심층①] 2026 세제개편 — '보유보다 거주', 1주택·종부세 지각변동
3공지·기타 제3호 · 🕒 2026년 8월 5일 오전 9:00 (KST)
본 글은 재정경제부 **2026 세제개편안(2026-08-03 발표)**과 언론 보도를 정리·해석한 일반 정보 제공이며, 세무·투자 자문이 아닙니다. 개별 적용은 세무사·관할 세무서 확인이 필요합니다.
이번 개편은 분량이 커서 2부로 나눠 심층분석합니다. 1부(오늘): 종부세·1주택, 2부(내일 8.6): 다주택 양도세 한시완화·처분기한·임대특례 폐지.
한눈에 — 이번 개편의 축은 '거주'
2026 세제개편의 부동산 편은 한 문장으로 요약된다. "보유엔 무겁게, 거주엔 가볍게." 실제로 사는 1주택자는 부담을 덜어주고, 비거주(갭)·고가·다주택 보유에는 종부세를 단계적으로 무겁게 매긴다. 다주택 양도세만 예외적으로 2년 한시 완화되는데, 이는 감세가 아니라 매물을 시장에 나오게 하려는 유도책이다(2부에서 상술).
핵심은 **단계적 시행(2026~2029)**이라는 점이다. 2026년엔 기본공제 조정이 즉시 적용되고, 세율 인상은 2027년부터 순차로 켜진다. 올해와 내년의 셈법이 다르다.
종부세 ① — 실거주 1주택은 '완화'
- 실거주 1주택 기본공제: 공시가 12억 → 14억 원. 공제 상향으로 과세 대상과 세액이 함께 줄어든다.
- 취지는 명확하다. 한 채에 실제로 사는 사람의 보유세 부담을 낮춰 '거주'에 인센티브를 준다.
- 서울 상급지라도 공시가 14억(시가 약 19~20억 안팎) 이하 1주택 실거주자는 종부세 사정권에서 상당수 빠지게 된다.
출처: 뉴스핌
종부세 ② — 비거주·고가·다주택은 '강화'
- 비거주 1주택 기본공제: 12억 → 9억 원으로 축소. 같은 1주택이라도 직접 살지 않으면 공제를 3억 깎는다. 갭투자·'똘똘한 한 채' 비거주 보유의 문턱을 높이는 조치다.
- 비거주 1주택 과세표준 6~12억 구간 세율: 1.0% → 1.3%.
- 32억 원 초과 고가주택·다주택은 종부세를 단계적으로 인상(2027년부터 세율 상향).
- 방향성은 일관된다. '사는 집'과 '가진 집'을 세제상 분리해, 후자에 더 무거운 보유세를 매긴다.
출처: 뉴스핌
1주택 장기거주자 — 양도세 공제도 확대
- 10년 이상 거주 + 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택의 양도소득 기본공제가 연 250만 → 2,500만 원으로 10배 확대된다.
- 오래 살고 파는 실거주 장기보유자에게 양도 단계에서도 우대를 얹는 셈이다. 보유세(종부세)와 양도세 양쪽에서 '실거주·장기'에 보상하는 설계.
출처: 뉴스핌
시행 로드맵 (2026 → 2029)
- 2026년: 기본공제 조정(실거주 1주택 14억 상향 / 비거주 9억 축소) 즉시 적용.
- 2027년: 종부세 세율 인상 시작(비거주 6~12억 구간 1.3%, 고가·다주택 상향).
- 2027~2029년: 세율·특례가 순차로 조정(다주택 양도세 한시완화·임대특례 폐지 등은 2부).
- 요컨대 올해는 공제(대상), 내년부터는 세율(강도) 이 움직인다.
시사점 (관점)
- '실거주 한 채'의 세제 지위가 뚜렷이 좋아졌다. 공시가 14억 이하 실거주 1주택은 종부세·양도세 양쪽에서 우대 — 서울 실수요·1주택 교체 수요에 우호적.
- 비거주(갭) 1주택은 실질 증세. 공제 12억→9억 축소는 '전세 끼고 상급지 한 채'를 종부세로 압박한다. '똘똘한 한 채'라도 실제 거주 여부가 세금을 가른다.
- 32억 초과·다주택 보유세는 단계 강화 → 고가·다주택의 보유 비용 상승. 다만 세율은 2027년부터라 2026년은 유예구간.
- 타임라인이 전략을 가른다. 2026년엔 공제만, 2027년부터 세율. 실거주 전환·보유구조 정리 여부를 올해 안에 점검할 실익이 크다.
- 매물 측면은 2부의 다주택 양도세 한시완화와 함께 봐야 한다 — 보유세 강화(누르기)와 양도세 완화(내보내기)가 한 세트로 설계됐다.
2부(다주택 양도세 2년 한시완화·2주택 65→50%·처분기한 3년→2년·임대특례 폐지)는 내일(8.6) 게재합니다. 국내 실거래가 상세는 지역별 페이지에서.